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Deutschland: Preise für Wohnimmobilien steigen wohl auch 2021

Auch 2021 wird ein Immobilienjahr. Die Preise für Wohnimmobilien werden weiter spürbar zulegen. Denn die grundsätzlichen Treiber bleiben erhalten: Die EZB macht Kredite für Häuslebauer günstig und andere Investitionen für Anleger unrentabel. Gleichzeitig bleiben durch die staatlichen Stützungsmaßnahmen die Einkommen weitgehend stabil und das Risiko der Arbeitslosigkeit begrenzt. Die im Zuge zunehmender Insolvenzen wohl vorerst noch steigende Arbeitslosigkeit wird diesen massiven Nachfrageüberhang allenfalls verringern. Hingegen dürften die Preise für Gewerbeimmobilien, insbesondere im Gastgewerbe und Einzelhandel, unter Druck bleiben.

Frühere Wertentwicklungen, Prognosen und Simulationen sind kein Indikator für die künftige Wertentwicklung.

Immobilienpreise stiegen im Corona-Jahr so stark wie in den letzten 10 Jahren nicht

Trotz der seit dem Frühjahr andauernden Corona-Krise sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland 2020 im Schnitt um gut 7% gestiegen. Selbst im Schlussquartal, als Deutschland in den erneuten Lockdown ging, haben die Häuserpreise, die wir auf Basis der Zahlen des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) schätzen, um 7½% im Vorjahresvergleich zugelegt (Grafik 1). Insgesamt ist dies – zusammen mit 2016 (7,5%) – das stärkste Plus im Zuge der seit zehn Jahren währenden Hausse am Immobilienmarkt.

Frühere Wertentwicklungen, Prognosen und Simulationen sind kein Indikator für die künftige Wertentwicklung.

Wie im vergangenen Jahren haben dabei die Immobilienpreise in den Großstädten schwächer zugelegt als im Bundesdurchschnitt (Grafik 2). Allerdings hat sich der Anstieg hier zuletzt wieder verstärkt, nachdem die Dynamik drei Jahre stetig abgenommen hatte.

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Gewerbeimmobilienpreise stagnieren

Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien haben Gewerbeimmobilien spürbar unter der Covid-19-Pandemie gelitten. Denn die Lockdown-Maßnahmen haben die Nutzungsmöglichkeiten von Büro- und Einzelhandelsimmobilien merklich beeinträchtigt. So arbeiten seit den ersten Lockdown-Maßnahmen im Frühjahr 2020 viele Menschen im Homeoffice, was die Nachfrage nach neuen Büroflächen verringert. Zudem mussten große Teile des stationären Einzelhandels während des ersten und zweiten Lockdowns komplett schließen. Auch wenn es bislang nicht zu einer Insolvenzwelle gekommen ist – vielmehr ist die Zahl der Insolvenzen wegen der Aussetzung der Insolvenzanzeigepflicht in den vergangenen Monaten gefallen –, wurden gleichzeitig weniger Läden neu eröffnet, was die Nachfrage nach Ladenfläche dämpfte. Trotz dieser negativen Faktoren sind die Preise von Gewerbeimmobilien allerdings nicht – wie zum Teil erwartet und von anekdotischer Evidenz kolportiert wurde – eingebrochen, sondern haben im Jahresverlauf 2020 weitgehend stagniert (Grafik 3).

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Gewerbeimmobilien 2021 eher preiswerter, …

In diesem Jahr dürften die Preise für Gewerbeimmobilien wohl unter Druck bleiben. Zwar dürften mit dem zunehmend milderem Wetter und den voranschreitenden Impfungen ab Frühjahr schrittweise Lockerungen der Lockdown-Maßnahmen möglich sein, sodass das wirtschaftliche und soziale Leben wieder aufblühen kann. In der Folge rechnen wir mit einer anziehenden Konjunktur, die in der zweiten Jahreshälfte spürbar an Kraft gewinnen wird. Dennoch dürfte es im Bereich der Gewerbeimmobilien vorerst schwierig bleiben. Denn viele Insolvenzen dürften im laufenden Jahr nachgeholt werden. Wir rechnen für 2021 mit mindestens 20.000 Insolvenzen. Dies ist zwar keinesfalls mit dem Pleiten-Tsunami nach dem Platzen der Internetblase vor 20 Jahren zu vergleichen, als in der Spitze fast 40.000 Unternehmen insolvent wurden. Allerdings dürfte es heute insbesondere viele Unternehmen im Gastgewerbe und Einzelhandel treffen, und viele Einzelunternehmen werden auch ohne eine offizielle Insolvenz ihr Geschäft aufgeben, zumal die Pandemie den Wettbewerbsdruck vonseiten des Online-Handels noch einmal verstärkt haben dürfte.

… aber Preise für Wohnimmobilien steigen weiter

Hingegen dürften die Preise für Wohnimmobilien weiter zulegen. Denn deren Haupttreiber – die äußerst expansive Geldpolitik – hat sich eher noch verstärkt. Denn die EZB hat wie andere Notenbanken im Zuge der Corona-Pandemie die Geldschleusen eher noch weiter geöffnet und damit die Zinsen weiter gedrückt. So lag der effektive Zinssatz für Kredite mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren im letzten Vierteljahr 2020 bei nur noch 1,1%. Dieser neuerliche Rückgang der Zinsen hat den weiteren Anstieg der Häuserpreise weitgehend kompensiert, sodass für Kreditnehmer Wohnimmobilien im historischen Vergleich weiterhin ausgesprochen erschwinglich sind (Grafik 4). Dies gilt umso mehr, als die verfügbaren Einkommen, die ebenfalls in die Berechnung unseres Erschwinglichkeits-Index eingehen, im Corona-Jahr 2020 sogar weiter leicht zugenommen haben. Auch für Investoren bleiben Immobilien attraktiv, da die Notenbanken mit ihrer Geldpolitik die Anlagealternativen verknappen. Dies dürfte belastende Faktoren wie eine in den kommenden Monaten wohl eher steigende Arbeitslosigkeit mehr als ausgleichen.

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